“Cò nhà đất” làm mưa, làm gió thị trường​ bất động sản

Nhiều dự án khu dân cư, khu đô thị mới khởi công, tập trung tại TP. Bạc Liêu và trung tâm các huyện được dự báo sẽ làm khởi sắc thị trường bất động sản (BĐS), nhà ở - vốn đã trở nên sôi động trong những năm gần đây, sau một vài tháng lắng xuống do dịch COVID-19. Đi liền với đó là sự gia tăng lực lượng môi giới BĐS chuyên nghiệp và “cò nhà đất”.

Bài 1: Kết nối người bán và người mua

“Cò đất”, “cò nhà” là từ dân gian gọi người hoạt động môi giới BĐS không chuyên nghiệp, kết nối giữa người mua và người bán nhà đất. Tuy nhiên nếu những công ty môi giới BĐS hoạt động có phép thì “cò nhà đất” thường là người môi giới tay ngang, vào nghề khi thấy lợi nhuận bất chợt từ những cơn sốt đất.

Mạng xã hội được tận dụng tối đa để đăng thông tin bán nhà đất. Ảnh: M.Q

Đủ loại “cò nhà đất”

Chị N.N.A cất và dọn vào nhà mới trong Khu dân cư 577, Phường 2, TP. Bạc Liêu vừa tròn 1,5 năm. Chị sống một mình, mở dịch vụ y tế tư nhân tại nhà, còn người con đang tại ngũ ở một đơn vị thuộc Bộ Chỉ huy Quân sự tỉnh từ đầu năm nay. Trước đây, căn nhà của mẹ con chị ở Phường 3 - cách nơi ở hiện tại chừng 2km, được Nhà nước thu hồi, bồi thường để giao mặt bằng cho doanh nghiệp ngoài tỉnh thực hiện dự án du lịch.

Cầm tiền bồi thường trong tay, chị không biết ai bán đất nền để mua, tạo lập nơi ở mới cho gia đình. Thế là, đầu tháng 1 năm ngoái chị nhờ người quen tìm đến một “cò đất”. “Cò” giới thiệu cho chị một nền đất tái định cư rộng 58m² ở khu dân cư 577, giá 360 triệu đồng. Lúc làm thủ tục sang tên thửa đất, chị mới biết giá bán thật sự của miếng đất là 340 triệu, “cò” đã hưởng chênh lệch 20 triệu đồng.

Thông thường, khi thị trường BĐS, nhà ở sôi động thì lực lượng “cò nhà đất” cũng sẽ nở rộ với sự tham gia của đa dạng người về độ tuổi, nghề nghiệp, thành phần xuất thân. Sinh viên, công chức, viên chức, người lao động phổ thông… đều có thể hoạt động trong lĩnh vực này. Nếu người có nhu cầu mua, gặp, giao dịch  trực tiếp chủ đất, chủ nhà thì xem như họ may mắn, còn nếu qua “cò”, mai mối thì phải chịu một khoản tiền trung gian.

Anh H. - một kỹ sư nông nghiệp sau vài năm làm nghề tay trái môi giới BĐS đã làm đơn xin nghỉ công tác tại Sở NN&PTNT để chuyên tâm vào việc kinh doanh, môi giới đất đai, nhà cửa. Còn với anh P.T.T, công việc nhân viên ngân hàng vẫn là nghề chính, còn “cò” nhà, đất chỉ là nghề phụ. Khoảng 9 năm trước, anh được ngân hàng cử lên TP. Hồ Chí Minh học nghiệp vụ thẩm định tài sản BĐS. Qua thời gian làm công việc này, anh nhận thấy làm thêm nghề môi giới BĐS là phù hợp, vừa tăng thu nhập, lại giúp hoàn thành chỉ tiêu ngân hàng giao.

Đất, tài sản gắn liền với đất mà khách hàng dùng thế chấp để vay tiền, khi bên vay không còn khả năng trả nợ sẽ được ngân hàng đem ra bán. Anh T. được giao rao bán các tài sản đó để xử lý nợ xấu cho ngân hàng, mà không cần thông qua Tòa án nhân dân, Cơ quan thi hành án dân sự. Công việc của anh là đứng ra kết nối giữa người mua và người bán, như vậy vừa giảm được các thủ tục pháp lý, giảm chi phí xử lý nợ xấu cho ngân hàng, mà bản thân còn có thể được hưởng tiền hoa hồng, thường là 2% trên tổng giá trị giao dịch, hoặc 1% nếu tài sản có giá trị lớn. Song theo anh thì cũng không ít lần khách hàng “quên” boa (bồi dưỡng - PV) cho người môi giới.

Nhân viên một công ty bất động sản giới thiệu với khách về dự án khu đô thị trên địa bàn TP. Bạc Liêu. Ảnh: tinbatdongsan.com

“Cò” đi săn mồi

Theo giới “cò nhà đất”, nghề cò mồi đất là nghề tự do, có trình độ làm cũng được, không trình độ cũng không sao vì không phụ thuộc vào bằng cấp mà chỉ cần có mối quan hệ cũng như chút hiểu biết về thị trường này, ngồi ở nhà hay đang đi làm đều có thể đăng thông tin rao bán BĐS lên mạng xã hội. Theo một chủ doanh nghiệp kinh doanh nhà đất, trên thực tế dự án BĐS thì chỉ có vài dự án, kẻ bán qua, người bán lại. Nhiều khi chỉ có một miếng đất có thể rất nhiều người rao bán với nhiều mức giá khác nhau. Người mua thì ít, người bán thì nhiều, nếu người có nhu cầu mua để sử dụng thì buộc phải qua môi giới với không ít chi phí trung gian.

Ông Lê Thanh Hùng, Chủ tịch Hội đồng quản trị kiêm Giám đốc Công ty Cổ phần vật liệu xây dựng Hoài Phong - đơn vị đầu tư xây dựng, kinh doanh một khu dân cư ở thị trấn Châu Hưng, huyện Vĩnh Lợi cho biết người môi giới BĐS, “cò nhà đất” thường tạo các “cơn sóng ảo” ở khu vực nào đó để trục lợi bằng cách lợi dụng chính sách hoặc điểm nhấn của dự án để tạo cơn sốt đất ảo.

Họ tìm khách hàng không hoặc ít hiểu biết về khu vực đó và tạo lòng tin bằng cách cho họ trả trước 10 - 30%/tổng giá trị, đồng thời cam kết có thời gian lợi nhuận. Thường “cò” sẽ dùng nhiều chiêu trò để tạo mọi điều kiện người mua đặt cọc cho bằng được, khi ấy xem như "cá cắn câu" bởi một khi đặt cọc rồi thì không thể nói lấy tiền cọc lại được. Giao dịch đặt cọc giữ chỗ là thỏa thuận theo Luật Dân sự. Khi xảy ra tranh chấp thì người mua đòi quyền lợi bằng cách gửi đơn khởi kiện đến tòa án. Song, trên thực tế, ở Bạc Liêu người mua khi phát hiện “cò” lừa đảo, hoặc thực hiện không đúng thỏa thuận, ít khi cậy đến tòa án, bởi theo họ vừa tốn thời giờ, mất tiền và rắc rối. Còn khi người mua trả đủ tiền theo giao kèo, “cò” sẽ bỏ túi từ vài chục đến vài trăm triệu đồng, tùy vào giá trị miếng đất.

MẠNH QUÂN

Trụ điện, cây xanh, cột đèn chiếu sáng… trở thành nơi dán, treo thông tin bán đất nền. Ảnh: M.Q

Phải có chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS

Luật Kinh doanh bất động sản ban hành năm 2014 và được sửa đổi, bổ sung năm 2020.
Môi giới BĐS, theo luật, là việc làm trung gian cho các bên trong mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua BĐS.
Cá nhân hoặc sàn giao dịch BĐS tổ chức kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS phải thành lập doanh nghiệp. Có ít nhất 2 người phải có chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS. Cá nhân độc lập kinh doanh thì phải có chứng chỉ nghề môi giới BĐS, có đăng ký mã số thuế và nộp thuế theo đúng quy định của pháp luật ban hành.
Điều 58 Nghị định 139/2017/NĐ-CP về luật kinh doanh BĐS ghi rõ. Phạt tiền 10 - 15 triệu đồng đối với trường hợp: 
- Kinh doanh dịch vụ môi giới nhà đất nhưng chứng chỉ hành nghề lại hết hạn hoặc không có chứng chỉ hành nghề.
- Cho thuê, thuê, mượn chứng chỉ hành nghề, sửa chữa hoặc tẩy xóa để thực hiện hoạt động môi giới BĐS cũng sẽ bị phạt.
- Phạt doanh nghiệp kinh doanh BĐS mà không có đủ số người có chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS theo như quy định của Nhà nước. Không thành lập hay chứng chỉ hành nghề hết hạn sử dụng đều bị phạt 30 -  40 triệu đồng.