Cảnh giác với những hợp đồng giả tạo - Bài 2: Hệ luỵ của sự thiếu hiểu biết pháp luật

(CMO) Ngoài chịu lãi suất cao, người đi thế chấp, cầm cố tài sản còn đối mặt với rủi ro mất trắng. Điều này đã có cảnh báo nhiều, nhưng thực tế chưa có chế tài ngăn chặn.

Bà Bùi Phương Loan, Phó chánh án TAND tỉnh Cà Mau, cho biết: “Đã qua, TAND 2 cấp tỉnh Cà Mau đã thụ lý và giải quyết nhiều vụ tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng thực chất phát sinh từ các hợp đồng vay. Mục đích các bên ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là để đảm bảo cho việc thanh toán các khoản vay”.

Bà Loan dẫn giải, trong quá trình thụ lý và giải quyết vụ án thể hiện, có trường hợp khi ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bên vay không nghĩ đó là hợp đồng chuyển nhượng mà nghĩ chỉ ký hợp đồng thế chấp tài sản tại các phòng công chứng để vay tiền và giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên cho vay giữ để làm tin, khi trả tiền sẽ nhận lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, khi trả tiền, bên cho vay cho rằng, đất đó đã sang nhượng, nên xảy ra tranh chấp.

Lừa đảo tinh vi

Theo đánh giá, đây có thể nói là hình thức cho vay tiền khá tinh vi, nhằm vào sự thiếu hiểu biết pháp luật của người dân.

Qua xem xét các án liên quan, bà Loan cho biết, trong thực tế xét xử thể hiện tại hồ sơ các thủ tục công chứng, hoàn thành chuyển tên và được cấp quyền sử dụng đất diễn ra khá nhanh, sau khi nhận chuyển nhượng và có giấy mới họ thường chuyển nhượng tiếp qua nhiều người hoặc thế chấp để vay tại các tổ chức tín dụng.

Khi thực hiện làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới, ngân hàng cho vay lại căn cứ vào giấy được cấp, trong khi đó những vật kiến trúc trên đất, cây lâu năm, mồ mả... vẫn tồn tại và người chủ đất cũ vẫn đang quản lý, sử dụng bình thường, không hề hay biết các hợp đồng phát sinh sau.

Thực trạng trên làm cho vụ việc tranh chấp rất phức tạp, khó khăn trong giải quyết, mâu thuẫn giữa đôi bên càng gay gắt, dễ tạo điểm nóng và có thể dẫn đến người hạn chế hiểu biết pháp luật sẽ mất tài sản, lâm vào tình trạng cực kỳ khó khăn.

Người dân cần vay vốn nên chọn các tổ chức tín dụng để được hỗ trợ các chính sách cho vay theo đúng quy định, tránh những hệ luỵ đáng tiếc.

Về góc độ pháp lý, liên quan đến vấn đề này, ông Lâm Thái Hậu, Giám đốc Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh (Sở Tài nguyên và Môi trường Cà Mau) thông tin, đối chiếu với các quy định tại Khoản 1, Điều 317, Bộ luật Dân sự năm 2015; điểm g, Khoản 1, Điều 179, Luật Đất đai năm 2013; Khoản 2, Điều 144, Luật Nhà ở năm 2014 và Điều 35, Nghị định số 21/2021, pháp luật quy định cho phép cá nhân, tổ chức kinh tế không phải là tổ chức tín dụng được nhận thế chấp đối với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất. Nhưng hiện nay quy định hướng dẫn về giao dịch bảo đảm đối với trường hợp cá nhân thế chấp bằng quyền sử dụng đất đối với cá nhân khác chưa cụ thể và hiện nay chưa có thông tư hướng dẫn.

Các tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại UBND cấp xã chưa thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất giữa các cá nhân với nhau. Từ đó, dẫn đến có trường hợp cá nhân thực hiện giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất với hình thức là thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

Cần nâng cao kiến thức pháp luật

Ông Lâm Thái Hậu cho rằng: “Người đi thế chấp, cầm cố tài sản bằng hình thức này rủi ro cực kỳ cao bởi lãi suất rất cao. Điều này đã có cảnh báo nhiều, nhưng thực tế không có chế tài ngăn chặn. Vấn đề ở đây là nhận thức của người dân không đầy đủ, không lường trước nguy cơ. Các cá nhân, tổ chức tín dụng bên ngoài lợi dụng người dân thiếu hiểu biết. Danh nghĩa là ký kết hợp đồng để làm tin, bảo lãnh, ràng buộc bằng hợp đồng chuyển nhượng, người dân không biết (thậm chí có người dân chấp nhận rủi ro do đến đường cùng) nhưng nghĩ rằng vài ngày có tiền trả lại rồi huỷ hợp đồng. Nhưng thực chất, cá nhân, tổ chức thế chấp đó sau khi nhận tài sản được quyền đăng ký biến động, giao dịch bình thường. Ở góc độ văn phòng đăng ký đất đai, khi thực hiện thủ tục hành chính, các tổ chức, cá nhân này đến nộp đủ hồ sơ thì thực hiện chuyển nhượng theo yêu cầu, không có biện pháp để ngăn chặn”.

Điều đó cũng có nghĩa là, tất cả các hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã qua của những đối tượng cho vay đều đảm bảo về thành phần hồ sơ cũng như tính pháp lý. Có thể thấy rằng, không có cơ sở để chứng minh là vi phạm. Những trường hợp như vậy rất khó nhận diện và căn cứ theo pháp luật người dân đều thua thiệt.

Ông Trần Hoàng Lộc, Phó giám đốc Sở Tư pháp, cho biết thêm: “Trên giấy tờ pháp lý, HĐ là đúng hết, hợp thức đầy đủ hết nên rất khó xử lý. Ngoài mặt là vay tiền nhưng thực tế là hợp đồng bán đất. Từ đó, khi chuyển nhượng xong, đủ cơ sở ra công chứng, ký xong, họ làm thủ tục chuyển quyền sử dụng và khi đó họ có quyền bán, dẫn đến người dân mất đất trong quan hệ giao dịch”.

Thực tế cũng đã chứng minh, sau khi rà soát các đơn vị giao dịch liên quan, việc công chứng viên công chứng các hợp đồng, giao dịch và văn phòng đăng ký đất đai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đều thực hiện đảm bảo theo đúng trình tự, quy định pháp luật.

Công chứng viên Phòng Công chứng số 1 hướng dẫn người dân về thủ tục quy trình trước khi thực hiện các giao dịch.

Để hạn chế tình trạng này, bà Loan đề xuất: “Bên cạnh việc tuyên truyền cho người dân nâng cao nhận thức về pháp luật, quan trọng là đến công chứng. Công chứng viên khi thấy những hợp đồng nghi ngờ, biết vay tiền, chỉ là hợp đồng thế chấp (không phải chuyển nhượng) để đảm bảo vốn vay thì giải thích rõ cho người dân nắm để tránh rủi ro về sau”.

Ông Lộc khuyến cáo: “Nếu người dân khó khăn trong vấn đề tài chính nên liên hệ các tổ chức tín dụng để được Nhà nước hỗ trợ các chính sách cho vay theo đúng quy định. Thứ hai, khi người dân thực hiện giao dịch đối với các tổ chức, cá nhân bên ngoài phải tìm hiểu kỹ quyền, nghĩa vụ của mình trong quan hệ giao dịch đó. Chỉ làm hợp đồng thế chấp để đảm bảo nghĩa vụ thanh toán, không làm hợp đồng chuyển nhượng, bán tài sản (mất quyền). Còn đối với các cơ quan Nhà nước cần tăng cường tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật về quyền, nghĩa vụ cho người dân khi thực hiện ký các hợp đồng giao dịch để tránh rủi ro về sau”./.

Chấn Phong