Nan giải bài toán quản lý đất đai - Bài 3: Khó việc áp giá đất

(CMO) Thẩm định giá đất, giá công trình kiến trúc, cây trồng, vật nuôi, hoa màu… là câu chuyện thường xuyên đi kèm với khiếu nại, tố cáo trong quá trình bồi thường giải phóng mặt bằng. Các văn bản quy định hiện hành về giá khi tiến hành giải phóng mặt bằng, quá trình điều tra, khảo sát lập phương án thực tế… thời gian qua đã nảy sinh nhiều vấn đề bất cập.

Hiện nay, việc thẩm định giá đất thực hiện theo Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, ngày 15/5/2014, của Chính phủ quy định về giá đất và Thông tư 36/2014/TT-BTNMT, ngày 30/6/2014, của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.

Giá chênh lệch hơn 100%

Dự án đê biển Tây là một trong những dự án có tiến độ giải ngân chậm do còn vướng công tác giải phóng khoảng 20 hộ thuộc huyện U Minh và Trần Văn Thời.

Quy định là vậy nhưng thực tế việc điều tra, khảo sát giá đất phổ biến trên thị trường để phục vụ công tác xác định giá đất cụ thể trên địa bàn tỉnh gặp rất nhiều khó khăn. Phó giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường Huỳnh Thanh Dũng cho biết, khó khăn nhất là đối với việc xác định giá đất nông nghiệp trong khu dân cư hoặc trong địa giới hành chính phường, thị trấn. Bởi những khu vực này giá đất nông nghiệp chuyển nhượng thực tế trên thị trường tương đương với giá đất ở và cao hơn nhiều so với giá đất nông nghiệp do UBND tỉnh ban hành.

Được biết, bảng giá đất của tỉnh ban hành được xây dựng rất công phu, tiến hành khảo sát thực tế. Tuy nhiên, Phó trưởng ban Quản lý khu kinh tế tỉnh Hứa Minh Hữu cho biết, qua thực tế công tác giải phóng mặt bằng một số dự án cho thấy, khi khảo sát giá thực tế lại xảy ra tình trạng chênh lệch quá cao so với giá đất tỉnh ban hành, thậm chí có nơi chênh lệch hơn 100%.

Do toàn bộ là đất rừng nên khi lập phương án bồi hoàn giải phóng mặt bằng, huyện Ngọc Hiển rất lúng túng trong việc bồi hoàn cho chủ rừng hay người dân nhận khoán đất.

Không chỉ chênh lệch về giá mà quá trình khảo sát giá thực tế còn gặp nhiều khó khăn, mất nhiều thời gian. Bởi lẽ, các thông tin chuyển nhượng quyền sử dụng đất do người dân cung cấp còn hạn chế; nhiều khu vực không xảy ra giao dịch, phải khảo sát khu vực lân cận để so sánh, xác định giá đất. Bên cạnh đó, hợp đồng chuyển nhượng không thể hiện thực tế giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường, do người dân thường kê khai giá chuyển nhượng thấp hơn giá thực tế để giảm thuế.

Ngoài ra, trong quá trình lập phương án bồi hoàn, hỗ trợ về nhà, công trình, vật kiến trúc khi giải phóng mặt bằng trên địa bàn tỉnh hiện đang áp dụng đơn giá theo quy định tại Quyết định số 19/2017/QĐ-UBND, ngày 31/8/2017, của UBND tỉnh. Tuy nhiên, việc áp dụng đơn giá theo quyết định này hiện nay chưa nhận được sự đồng thuận cao của hộ gia đình, cá nhân bị ảnh hưởng. Bởi thời điểm hiện tại, chi phí thuê nhân công, đơn giá vật liệu xây dựng và các chi phí khác đã tăng khá cao so với thời điểm năm 2017, trong khi quyết định chưa điều chỉnh theo biến động thực tế thị trường. Từ đó, trong quá trình thực hiện bồi thường, hỗ trợ có phát sinh yêu cầu, so sánh giữa người dân về khoản kinh phí hỗ trợ hoa màu, di dời bàn giao mặt bằng. Cụ thể, một trong những quy định mà người dân yêu cầu nhiều nhất là giá hỗ trợ di dời. Theo quy định của quyết định này, hộ bị thu hồi đất vài héc-ta và hộ bị thu hồi một vài mét vuông đất có cùng mức hỗ trợ là 3 triệu đồng.

Xuất hiện kẽ hở lớn

Hiện nay, tỉnh chưa có dữ liệu về giá đất thị trường để phục vụ việc xác định giá đất. Việc xác định giá đất khi bồi thường giải phóng mặt bằng dựa vào giao dịch thành công trên thị trường là kẽ hở dễ bị kẻ xấu lợi dụng để trục lợi bất chính. Cụ thể, người mua có thể thoả thuận với bên bán nâng khống giá trong hợp đồng gấp nhiều lần giá thực tế để hưởng chênh lệch khi Nhà nước bồi hoàn giải phóng mặt bằng. Hiện nay, dù chưa xảy ra nhưng nếu không điều chỉnh sẽ là kẽ hở để một số thành phần lợi dụng.

Ngoài ra, quy định về tiếp cận hạ tầng bằng việc tính thửa đất mà bỏ đi yếu tố cự ly là một bất cập, lỗ hổng trong quá trình bồi hoàn giải phóng mặt bằng. Thí dụ hộ A có thửa đất tiếp cận với lộ giao thông loại 1 có hậu dài 100 m và hộ B liền kề cũng có thửa đất tương tự nhưng được chia ra thành các loại đất ở, đất vườn và đất ruộng. Như vậy, theo quy định hiện nay, toàn bộ thửa đất có hậu dài 100 m của hộ A sẽ được bồi thường theo giá tiếp cận với lộ giao thông loại 1, còn hộ B chỉ được bồi thường phần loại đất nào tiếp giáp với lộ. Rõ ràng, nếu so sánh 2 bên thì hộ B không thể chấp nhận và trường hợp nếu như hậu đất của hộ A dài khoảng 1.000 m hay nhiều hơn thì xử lý ra sao? Trường hợp này thực tế đã xảy ra trên địa bàn huyện U Minh.

Hệ thống thông tin về giá đất trên địa bàn tỉnh chưa được quan tâm đồng bộ, nên việc xác định giá trị thửa đất phụ thuộc vào ý chí chủ quan của người bán và người mua. Mặt khác, một số giao dịch thông qua các nhà môi giới, người đầu cơ dẫn đến giá trị đất được đẩy lên cao khiến công tác thẩm định giá trong quá trình bồi hoàn giải phóng mặt bằng gặp nhiều khó khăn và thường xuyên xảy ra khiếu nại về giá.

Quy định của pháp luật về đất đai liên quan đến việc áp dụng các phương pháp định giá để xác định giá đất cụ thể trong một số trường hợp còn phức tạp, chưa phù hợp với điều kiện thực tế của địa phương. Cụ thể, khu vực cần định giá nằm trong quy hoạch trong thời gian dài. Do đó, không có giao dịch chuyển nhượng thành công xảy ra trong nhiều năm, dẫn đến việc điều tra, thu thập các thông tin về giá đất chuyển nhượng trên thị trường còn nhiều hạn chế và chưa thể hiện đúng tính khách quan trên thị trường.

Giá đất thị trường thường được cấu thành do các yếu tố như nằm trong vùng dự án, tiếp cận với hạ tầng giao thông và hạ tầng theo quy hoạch. Như vậy, giá đất thị trường biến động tăng lên là nhờ vào phần lớn nguồn lực đầu tư của Nhà nước, mà Nhà nước đầu tư người dân hưởng lợi liệu có công bằng trên thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất?./.

Bài cuối: QUY HOẠCH ĐẤT CẦN ỔN ĐỊNH LÂU DÀI

Nguyễn Phú