Vay tài sản đảm bảo bằng hợp đồng ủy quyền hay chuyển nhượng: Con dao hai lưỡi

Vừa qua, gia đình chị A. có khó khăn về tài chính, cần gấp số tiền hơn 500 triệu đồng. Vay tiền ngân hàng thì lâu, lại nhiều thủ tục, chị A. quyết định cầm cố căn nhà vay bên ngoài, sáng vay chiều có tiền. Tuy nhiên, bên cho vay yêu cầu chị phải đi ra công chứng, ký kết hợp đồng chuyển nhượng nhà đất để… làm tin. Khi nào trả nợ xong trong thời hạn cam kết thì sẽ hoàn trả lại hợp đồng chuyển nhượng. Tuy nhiên, do làm ăn không suôn sẻ, chị A. không trả nợ đúng hẹn. Phía bên cho vay mang căn nhà của chị A. đi bán cho bên thứ ba. Các bên phát sinh tranh chấp do chị A. khẳng định, sự thật đây chỉ là hợp đồng vay tài sản, hợp đồng chuyển nhượng chỉ là hình thức.

Tình trạng cho vay bên ngoài tổ chức tín dụng (ngân  hàng) hiện nay, nếu cần số tiền lớn và thế chấp tài sản bằng nhà đất, hầu hết bên cho vay đều “nắm đằng cán” bằng hình thức như câu chuyện của gia đình chị A. Một cách thức phổ biến nữa là bên vay sẽ làm một hợp đồng ủy quyền cho bên cho vay, hợp đồng ủy quyền có nội dung rất rộng, từ việc được cầm cố, thế chấp, chuyển nhượng, mua bán. Nhiều người vẫn cứ tin tưởng như cách các chủ nợ giải thích, hợp đồng ủy quyền, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà chỉ là hình thức, để đảm bảo cho khoản vay chứ không phải mua bán, chuyển nhượng thật sự. Tuy nhiên, sau khi đặt bút ký tá hết, việc trả nợ vay không đảm bảo, thì nguy cơ mất nhà, mất đất mới hiện hữu. Bởi những hợp đồng chuyển nhượng kia, về hình thức là hoàn toàn đúng pháp luật.

Rất nhiều trường hợp sau đó, bên cho vay đã sang tên, chuyển nhượng tài sản cho người khác để thu hồi vốn, thậm chí, cá biệt có trường hợp vẫn còn trong hạn trả nợ nhưng gặp đối tượng lừa đảo thì họ bán luôn nhà đất và phủi tay khỏi mọi trách nhiệm pháp lý. Căn nhà trị giá hàng tỷ đồng, nhưng số tiền vay không hề tương xứng, gần như bên có tài sản thế chấp bị lừa đảo một cách công khai. Khi phát sinh tranh chấp, tòa án sẽ thụ lý giải quyết. Nếu không có chứng cứ gì khác chứng minh giao dịch chỉ là vay tài sản, thì với hợp đồng ủy quyền hoặc chuyển nhượng hợp pháp, nguy cơ mất tài sản là có thật. Việc điều tra xác minh sẽ vô cùng khó khăn.

Việc cho vay bằng hình thức ký hợp đồng ủy quyền hoặc mua bán nhà để đảm bảo hiện nay khá phổ biến trong hoạt động cho vay bên ngoài ngân hàng. Các chuyên gia pháp lý cảnh báo việc vay nợ bằng hình thức ký hợp đồng ủy quyền hoặc mua bán thì rủi ro rất cao. Nếu gặp đối tượng lừa đảo, người vay dễ có nguy cơ mất trắng. Khi xảy ra tranh chấp pháp lý, nếu người vay vừa ký hợp đồng vay nợ vừa ký hợp đồng mua bán để đảm bảo khoản vay, thì hợp đồng mua bán nhà đất được xác định là giả tạo, nhiều khả năng sẽ được tuyên vô hiệu. Nếu người vay ký hợp đồng ủy quyền, rủi ro pháp lý cao hơn. Trong phạm vi ủy quyền hợp pháp, bên nhận ủy quyền sẽ mang nhà đất, tài sản đi cầm cố, thế chấp, cho tặng hoặc chuyển nhượng lại cho bên thứ ba, người mua nhà có nguy cơ mất tài sản. Khi ra tòa rất khó tuyên hợp đồng ủy quyền vô hiệu.

Lời khuyên tốt nhất vẫn là, trước khi ký bất kỳ hợp đồng hay thỏa thuận để thực hiện giao dịch thì người ký cần đọc thật kỹ các điều khoản trong hợp đồng, để tránh những vấn đề bất lợi cho bản thân sau này. Trường hợp không thể nào khác được, nên giữ lại các văn bản thỏa thuận, giấy tay liên quan đến giao dịch thực tế, để làm bằng chứng trong trường hợp phát sinh tranh chấp.

KIM PHƯỢNG