Đánh giá cao tinh thần sửa đổi của dự luật

Ghi nhận hoạt động của Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Cà Mau trong phiên thảo luận tại hội trường ngày 3/11 trong chương trình Kỳ họp thứ 6 của Quốc hội, đại biểu Lê Thanh Vân và đại biểu Nguyễn Duy Thanh đã tham gia đóng góp ý kiến xung quanh dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Cần xác định nguyên tắc nhất quán trong bồi thường

Đại biểu Lê Thanh Vân phát biểu đóng góp 5 vấn đề.

Đại biểu Lê Thanh Vân cho rằng cần quán triệt nguyên tắc nhất quán trong việc xác định, bồi thường giá đất. Cụ thể, theo nguyên tắc là chỉ bồi thường giá trị đất theo mục đích ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, để không lẫn lộn các loại đất khi xác định việc bồi thường; tất cả thành viên trong xã hội đều được hưởng lợi từ giá trị gia tăng trên mảnh đất mà Nhà nước đầu tư và thực hiện quy hoạch, không một ai được hưởng quyền lợi riêng cả.

“Nếu xác định được nguyên tắc này sẽ khắc phục được sự nhầm lẫn trong bồi thường đất”, đại biểu Lê Thanh Vân nhận định.

Đối với dự án đất ở, đất thương mại, đất khu đô thị, bên cạnh việc thực hiện quy hoạch thì Nhà nước phải đứng ra giải phóng mặt bằng, bàn giao đất sạch cho các đối tượng, thành phần tham gia đấu giá đất, đấu giá dự án. Trong quy hoạch, nên quy hoạch theo tỷ lệ 1/500 thay vì 1/2000; và trong quy hoạch tỷ lệ 1/500, Nhà nước phải định ra không gian gần như một sản phẩm quy hoạch để tiến hành đấu giá đất, đấu giá dự án.

“Toàn bộ số tiền thu được từ đấu giá đất, đấu giá dự án phục vụ cho 3 mục đích đó là: Thu hồi lại chi phí Nhà nước đã đầu tư cho quy hoạch chi tiết, kết nối hạ tầng (thực chất đây là đầu tư công dẫn dắt đầu tư tư); chi phí bồi thường tái định cư; đầu tư phát triển hạ tầng kinh tế - xã hội phục vụ lợi ích chung”, đại biểu Lê Thanh Vân nêu.

Đại biểu Lê Thanh Vân cũng đề nghị, tất cả các quy hoạch sử dụng đất (đất ở, đất đô thị, đất thương mại) đều thực hiện bằng quyền lực của Nhà nước, với sự uỷ thác của Nhân dân, không phân biệt giữa dự án công và dự án tư, tránh dẫn đến tình trạng 2 giá giữa giá dự án của Nhà nước và giá dự án của tư nhân sẽ sinh ra bất bình đẳng, dễ nảy sinh mâu thuẫn giữa nhà đầu tư và những người bị thu hồi đất, thậm chí có thể là mâu thuẫn giữa những người bị thu hồi đất.

Đại biểu Lê Thanh Vân đề nghị xác định phương pháp bồi thường, lựa chọn phương pháp thích hợp cho từng loại đất và nên quy định điều này một cách nguyên tắc trong Luật. Ví dụ, đất ở gắn với bất động sản, tài sản trên đất cần áp dụng phương pháp so sánh thị trường, thậm chí là phương pháp thặng dư. Với đất sản xuất thì lấy phương pháp thu nhập kết với phương pháp khấu trừ, trong đó phương pháp thu nhập là phương pháp chính; hay như đất trưng dụng thì lấy phương pháp khấu trừ, có thể kết hợp với phương pháp thu nhập.

“Nếu xác định được những nguyên tắc ấy trong Luật thì Chính phủ có cơ sở hướng dẫn thực hiện”, đại biểu Lê Thanh Vân khẳng định.

Đại biểu Lê Thanh Vân đồng thời góp ý, chế độ pháp lý đối với việc lấn biển nên được quy định nguyên tắc trong Luật Đất đai thay vì ủy thác cho Chính phủ. Theo đó, cần khuyến khích thể nhân, cá nhân tham gia hoạt động lấn biển để gia tăng quỹ đất, mở rộng không gian sinh tồn. Để khuyến khích, Nhà nước cần có hỗ trợ về tài chính, hỗ trợ về lãi suất, miễn giảm thuế có thời hạn, cấp quyền sử dụng đặc biệt nếu như mảnh đất đó có thể sử dụng vào những việc phù hợp với mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, có lợi cho cả Nhà nước, doanh nghiệp và người dân. 

Nhấn mạnh đây là dự án luật hết sức quan trọng, đại biểu Lê Thanh Vân đề nghị cần hết sức cẩn trọng khi xem xét thông qua, nếu tại kỳ họp này chưa thống nhất được nhiều vấn đề thì cân nhắc, tiếp tục nghiên cứu trong các kỳ họp sau.

Những thay đổi thực sự có ý nghĩa và mang tính thực tiễn cao

Đại biểu Nguyễn Duy Thanh đề nghị phân loại đất theo mục đích quản lý của nhà nước, không phân loại theo mục đích sử dụng của người dân, để việc quản lý đất của nhà nước được chặt chẽ nhưng không làm khó khăn cho người dân.

Đại biểu Nguyễn Duy Thanh đánh giá cao tinh thần sửa đổi của dự luật. Đất đai đã thực sự được coi trọng bằng những quy định cụ thể theo hướng đất đai không chỉ là tài sản mà là nguồn lực, nguồn vốn mang tính thị trường hơn phục vụ cho sản xuất kinh doanh, cho cả người dân và doanh nghiệp.

“Đó là việc phát triển quỹ đất với các cơ chế công khai, minh bạch hơn để Nhà nước tạo quỹ đất, chủ động điều tiết cung - cầu thị trường, đấu giá quyền sử dụng đất; là thị trường quyền sử dụng đất đa dạng, dễ dàng chuyển hóa thành dòng tiền. Điều này có ý nghĩa đặc biệt quan trọng để người dân và doanh nghiệp chủ động được nguồn vốn đầu tư, kinh doanh, nhất là trong bối cảnh huy động vốn từ ngân hàng gặp nhiều khó khăn, trở ngại như bao năm nay”, đại biểu Nguyễn Duy Thanh ghi nhận.

Cũng theo đại biểu Nguyễn Duy Thanh, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã bổ sung quy định quyền được thế chấp, cho thuê lại quyền thuê đất trong trường hợp trả tiền thuê đất hàng năm, bán tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất. Ngay trong lĩnh vực nông nghiệp, với dự thảo mới này, người sử dụng đất nông nghiệp cũng được chuyển đổi cơ cấu cây trồng, vật nuôi để nâng cao hiệu quả sử dụng đất.

Dự thảo đã mở rộng hạn mức nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân không quá 15 lần hạn mức giao đất nông nghiệp; mở rộng đối tượng được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa là tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp. Đồng thời, dự thảo đã khắc phục được nhiều tồn tại về đất nông nghiệp khi tạo cơ chế cho việc tích tụ, tập trung đất đai, cơ chế góp quyền sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp quy mô lớn.

Dự thảo cũng đã phân quyền cho UBND cấp huyện được quyết định giá đất cụ thể phù hợp với thẩm quyền trong giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng; quy định cụ thể về quyền của người sử dụng đất trong khu vực quy hoạch...

“Với một quốc gia đi lên từ nông nghiệp, tích lũy phát triển, mở rộng kinh doanh và nâng cao đời sống gắn liền với đất như nước ta, những thay đổi đó thực sự có ý nghĩa và mang tính thực tiễn cao”, đại biểu Nguyễn Duy Thanh đánh giá.

Với ý nghĩa và tầm quan trọng rất lớn của nguồn lực đất đai đối với người dân và doanh nghiệp, góp ý cho dự thảo luật, đại biểu Nguyễn Duy Thanh đề nghị cần cụ thể hóa hơn nữa Nghị quyết 18, cần đưa ra giải pháp, quy định căn cơ, lâu dài, tránh tác động gây biến động quá lớn, thậm chí là hỗn loạn thị trường bất động sản gây hậu quả nặng nề, tác động quá lớn đến sự tồn vong của doanh nghiệp và đời sống của người dân như thời gian qua.

Cụ thể, đại biểu Nguyễn Duy Thanh đề nghị Chính phủ cần liên tục có những giải pháp gỡ khó cho thị trường bất động sản.

“Nghị quyết số 33/NQ-CP được ban hành với mục tiêu thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển bền vững, từng bước gỡ khó cả về câu chuyện pháp lý các dự án, trái phiếu và dòng vốn. Nhưng, ở góc độ nào đó, đây vẫn là biện pháp tình thế can thiệp vào thị trường. Mà muốn thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, chúng ta cần có Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở… đồng bộ, ổn định, nhất quán, phù hợp với quy luật thị trường để cán bộ công quyền yên tâm thực thi không sợ sai, yên tâm vì không phải lạm dụng áp dụng “linh hoạt” để rồi bị xử lý trách nhiệm. Người dân và doanh nghiệp không phải cầu cứu tháo gỡ; thay vào đó, họ được yên tâm đầu tư, kinh doanh, yên tâm biến đất đai thành nguồn vốn lớn phục vụ kinh doanh, nâng cao thu nhập, mức sống”, đại biểu Nguyễn Duy Thanh phân tích.

Đại biểu Nguyễn Duy Thanh đồng thời nêu: Trong quy định của Nghị quyết 18, tại mục 2.5 có yêu cầu sửa đổi luật đất đai lần này cần có chính sách ưu đãi tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, phù hợp với địa bàn ưu đãi đầu tư. Đây cũng là yêu cầu của Nghị quyết 19 về nông nghiệp, nông thôn, nông dân, nhưng nội dung này chưa có trong nội dung dự thảo Luật.

Góp ý về vấn đề quy hoạch kế hoạch sử dụng đất, theo đại biểu Nguyễn Duy Thanh, từ Điều 64 đến Điều 67 đang dự thảo thì quy hoạch cũng bao gồm chỉ tiêu về diện tích giao đất cho các địa phương, điều này gây khó khăn cho địa phương cấp tỉnh và huyện, sẽ phải điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất nhiều lần trong quá trình thực hiện vì khi làm quy hoạch thì nhà đầu tư chưa xuất hiện và theo Nghị quyết 18 thì quy hoạch chỉ là phân vùng không gian, do vậy quy hoạch mà xác định chỉ tiêu cụ thể các loại đất là chưa chắc chắn, chưa đủ độ tin cậy. Theo đó, đề nghị tách quy hoạch và kế hoạch ra hai nội dung riêng, chỉ tiêu thì nằm trong kế hoạch.

“Về phân loại sử dụng đất, tạo Điều 9 đang dự thảo, tôi thấy phân loại rất nhiều loại đất nông nghiệp, điều này sẽ gây khó khăn cho người dân trong quá trình thực hiện. Ví dụ, hiện trong dự luật thì đang phân chia đất trồng cây lâu năm, cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, nhưng ở Cà Mau và một số tỉnh ĐBSCL thì đất trồng cây đước, cây lâu năm, nuôi tôm, nuôi cua, nuôi cá là một loại đất, hoặc trồng sen và nuôi cá là cùng một loại đất”, đại biểu Nguyễn Duy Thanh dẫn chứng từ thực tế các địa phương ĐBSCL.

Theo đó, đại biểu Nguyễn Duy Thanh đề nghị phân loại đất theo mục đích quản lý của nhà nước, không phân loại theo mục đích sử dụng của người dân, để việc quản lý đất của Nhà nước được chặt chẽ nhưng không làm khó khăn cho người dân./.

T. Bình (lược ghi)